Lån uden sikkerhed

Realkreditlånet er den mest benyttede form for boligfinansiering. Realkreditlånet er et obligationslån baseret på de såkaldte realkreditobligationer (RO).

Realkreditinstituttet tilbyder at finansiere op til 80% af din boligs handelsværdi med en løbetid på 30 år og op til 10 års afdragsfrihed. Realkreditinstituttet optager pant i boligen som sikkerhed for lånet, og det er dermed en mere eller mindre sikker investering for såvel realkreditinstituttet som investorer. De resterende 20 % af boligens pris, har du måske selv som kontant udbetaling, eller du kan låne dem i banken.

I praksis fungerer realkreditlånet således, at realkreditinstituttet på dine vegne udsteder og sælger obligationer til investorer. Realkreditinstituttet fungerer altså som en slags bindeled mellem låntager og investor. Det afgørende for dig, er hvilken kurs obligationerne bliver solgt til. Sælges obligationer til en kurs, der er højere eller lavere end kurs 100, oplever du henholdsvis en kursgevinst eller kurstab. Kurstabet er ikke fradragsberettiget, men du skal til gengæld heller ikke betale skat af en gevinst.

Et konkret eksempel lyder f.eks., at du låner 1.000.000 kr. med en rente på 6% og en løbetid på 30 år. Hvis investorerne vurderer, at 6 % er en passende rente, er de højst sandsynligt villige til at betale fuld pris for obligationerne, dvs. at obligationerne sælges til kurs 100, også kaldet pari. Du kan også risikere, at der ikke er den store afsætning på obligationerne, og de bliver f.eks. solgt til kurs 98. I dette tilfælde får du altså (1.000.000 x 98) / 100 = 980.000. Da dit lån er på 1.000.000 skal der altså udstedes obligationer for 1.020.000, og dit kurstab lyder således på 20.000 kr. Omvendt kan obligationer sælges til kurs 102, og de 20.000 kr. er dermed din fortjeneste.

Terminsydelsen på dit realkreditlån består afdrag, renter og bidrag. Mens afdragene og renterne sendes videre til investorerne, så er bidraget den del af forretningen, realkreditinstituttet tjener penge på. Bidraget udgør en procentdel af restgælden, og er altså for realkreditinstituttet en løbende indtjening.

Du kan afhængig af din økonomiske situation, vælge om du ønsker et fastforrentet lån, hvor du gennem hele lånets løbetid er sikret en fast rente, eller om du ønsker et lån med variabel rente, også kaldet rentetilpasning eller flexlån. I dette tilfælde er dit lån baseret på en række obligationer med kort løbetid, som løbende indfries, efterhånden som obligationerne udløber og erstattes af nye obligationer, kaldet refinansiering. På denne måde tilpasses renten løbende markedsrenten, og din ydelse svinger altså med renten. Denne finansieringsform kan også vælges med et loft over renten. I et sådant tilfælde nyder du godt af et rentefald, mens loftet sikrer at din rente ikke stiger. Som udgangspunkt ligger renten i dette tilfælde dog højere, end det ellers ville være tilfældet. Det rigtige lån for dig afhænger altså helt og holdent af din økonomiske situation, og et er i bund og grund et spørgsmål om hvorvidt, der er plads i din økonomi til udsving i ydelsen. Obligationer med en kort løbetid har typisk en væsentlig lavere rente, end det er tilfældet for obligationer med en lang løbetid. Dette skyldes at investor i dette tilfælde, binder sine penge i en kortere periode, og chancerne for at pengene bliver betalt tilbage, er dermed større.